18 Set Cos’è l’usufrutto?

Un istituto giuridico spesso utilizzato nel momento in cui si dispongono delle donazioni, ma non solo, è l’usufrutto.

Ma cos’è e quali implicazioni ha dal punto di vista successorio, fiscale e patrimoniale?

Iniziamo con lo specificare di cosa si tratta: l’usufrutto è un istituto giuridico che permette al proprietario di cedere l’utilizzo e il godimento dei benefici di una cosa, solitamente un immobile, a terzi rimanendo comunque proprietario del bene.

L’usufrutto quindi implica l’esistenza di un proprietario, colui che cede il godimento, un usufruttuario, colui che ne beneficia e di un determinato bene.

L’usufrutto per essere legalmente riconosciuto deve avere un termine di tempo, non può essere infinito e la sua durata massima deve coincidere con la vita del suo titolare, in questo caso si parla di usufrutto vitalizio.

L’usufrutto può iniziare tramite contratto, tramite testamento ma anche per usucapione. In quest’ ultimo caso risulta spesso complicato definire se l’utilizzo continuativo nel tempo di un bene determina il passaggio del solo diritto di godimento e non anche del diritto di proprietà.

L’usufruttuario oltre ad aver diritto all’utilizzo del bene beneficia anche dei frutti civili, come eventuali affitti, interessi ed altro. Se l’oggetto è un immobile per esempio, l’usufruttuario può darlo in locazione o in affitto. Chiaramente alla cessazione dell’usufrutto, cessa anche il contratto d’affitto, entro tempi che dipendono dalla tipologia del contratto e dalla causa di cessazione.

L’usufruttuario può anche cedere il suo diritto, quindi può a sua volta cedere l’usufrutto ad un terzo altro, rimane comunque la regola che tale usufrutto decade al momento della morte del cedente. Può addirittura dare il diritto in ipoteca a garanzia di un debito, basta trovare una banca che lo accetta!

Naturalmente anche il proprietario ha dei diritti, come quello di poter comunque cedere il bene in qualsiasi momento. È per questo motivo che spesso consiglio ai genitori che donano la casa ai figli, di mantenere una piccola percentuale di proprietà oltre all’usufrutto, in  modo da garantirsi dalla possibilità che i figli possano vendere l’immobile a terzi finché loro sono in vita.

Ovviamente poi il proprietario mantiene il diritto alla restituzione del bene.

COME INCIDE L’USUFRUTTO SUL VALORE DEGLI IMMOBILI?

L’usufrutto, come altri diritti reali, ha un valore economico che può essere determinato con accuratezza e che dipende sia dal valore del bene sia dall’età dell’usufruttuario.

Più giovane è l’usufruttuario e più il valore del diritto di godimento sarà alto perché più lunga sarà la sua durata.

Il valore economico dell’usufrutto è un dato molto importante perché deve essere decurtato dal valore commerciale del bene in caso di sua vendita o per darlo in ipoteca a garanzia di un debito.

Un caso molto diffuso è quello delle giovani coppie che per chiedere un prestito ipotecano la casa donata da genitori o nonni ancora viventi e usufruttuari dell’immobile.

A titolo esemplificativo, se l’usufrutto è a favore di un genitore che ha 55 anni, il valore dell’immobile deve essere decurtato in base ad una tabella predefinita del 65%, se invece si tratta della nonna di 80 anni la percentuale scende al 25%.

Se l’usufrutto è intestato a più persone, il suo valore dipende dall’età dell’intestatario più giovane.

CHI PAGA LE TASSE  E LE SPESE IN CASO DI USUFRUTTO E QUANDO CONVIENE?

Visto che l’usufruttuario è colui che gode del bene, le tasse quali IMU, TARI e TASI sono di sua spettanza.

Per quel che riguarda le spese invece c’è da fare una distinzione: le spese di riparazione e manutenzione straordinaria sono in capo a chi ha la nuda proprietà, mentre le spese ordinarie sono in capo all’usufruttuario.

Nel caso in cui le spese straordinarie derivino da danni direttamente causati dall’usufruttuario, allora in questo caso, egli dovrà accollarsi le spese di ripristino.

Ma quand’è che mi conviene pensare alla donazione dell’usufrutto?

Sicuramente in fase di pianificazione successoria di immobili. Abbiamo infatti visto come l’usufrutto faccia diminuire il valore degli immobili in base all’età dell’usufruttuario.

Se quindi due genitori donano la piena proprietà di una casa al figlio, tenendosi il diritto di usufrutto, il valore in base al quale verranno calcolate le tasse di donazione saranno decurtate della parte proporzionale al valore di usufrutto.

Al momento della successione vera e propria nulla sarà dovuto dal figlio perché automaticamente, alla morte dei genitori, l’usufrutto si estinguerà e lui diventerà pieno proprietario dell’immobile stesso.